谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制，未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。笔者对此有几点自己的理解， 这里冒昧道出，不妥之处请同仁们指正 。
一是谨慎原则与我们抵押价值评估业务中的风险防范的密切关系。房地产抵押估价服务于金融(银行)业的抵押贷款、担保业务 ，金融(银行)业本身需要的是安全、稳健、谨慎；房地产估价机构和估价师处在中介的位置，须注意抵贷双方的风险，规避房地产估价机构和估价师的风险。通常需要处分抵押物的时点与估价时点一般相隔时间较长，而且抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，届时抵押物的价值有可能下跌，其他相关的不确定性因素也较多，为确保抵押贷款的清偿，拟接受抵押担保的债权人对变现风险高度关注。
我们在进行为房地产抵押贷款目的估价时，如果评估值比客观合理的价值高，贷款人的风险会增加，甚至影响金融安全。因此在抵押估价中要更加严格的执行《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》，采取客观、谨慎，甚至偏保守的做法，使估价结果客观、公正、合理、合法。关于防范房地产抵押估价执业风险的重要性，几乎在各期全国房地产估价师继续教育班上都有强调。这些观点和做法笔者都是赞同的。在抵押估价中，如果我们背离了谨慎原则，就会带来风险。所以房地产抵押价值评估除了应遵守房地产 估价的一般原则，还应遵守谨慎原则，这是我们业内防范抵押估价执业风险的重要原则。
二是抵押估价中谨慎原则与其他估价原则的联系。前面已经提到：房地产抵押价值评估除了应遵守房地产估价的一般原则，还应遵守谨慎原则。这就是说谨慎原则不是孤立存在的，而是与一般原则有着密切的联系。在实际抵押估价中，我们不遵守一般原则，也就不可能遵守谨慎原则。
做为技术性原则的谨慎原则，它不是离开独立、客观、公正的行为准则而独立存在的。独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。这就既要求房地产估价机构是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构，又要求房地产估价机构与房地产估价师应当与估价对象没有现实的或潜在的利益关系，与委托人及利害关系人没有除依法收取估价服务费以外的任何现实的或潜在的利害关系。试想在抵押估价中，如果估价机构或估价师与估价对象有利益关系或者与委托人及利害关系人有除依法收取估价服务费以外的利害关系，那我们就难以做到公平公正，谨慎原则也就得不到保证了。因此当我们与与估价对象或估价利害关系人存在利害关系时应当回避 。
在抵押估价中，其他技术性的一般原则是基础，谨慎原则是补充。这里有几个例子：
①抵押估价时明知估价对象中包含了属于违章建筑的无证房地产，却一律假设其拥有合法产权或可以进入抵押市场，误导拟接受抵押人特别是非金融机构的拟接受抵押的债权 人；
②对区位较好的居住用地、仓储用地等假设其用途已易为商业用地，或无视规划许可证件的明确批复，假设估价对象的容积率、建筑密度、建筑高度可以调整为如何；
③对划拨土地上的厂房、集体土地上乡镇企业厂房等不动产抵押估价时，如果一律假设其土地使用权无需办理报批手续、征收手续，可以随房屋一并抵押或转让。
上述几例都是因为没有遵循合法原则，会导致估价结果偏高。其中第二例在实务中往往被“最高最佳使用原则”所掩饰。从上述案例的教训来看，我们应该关注一般原则中的合法原则和最高最佳使用原则 。
合法原则要求房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。依法判定的权益包括依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。它在房地产抵押估价中的具体应用有：①评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款；
②评估有拖欠建设工程价款、尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款；
③评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额；
④法律、法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价目的的估价对象，如果委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零；
⑤法律、法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为抵押估价 目的的估价对象，如果委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零；
⑥法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件。不符合转让条件的房地产，不应作为抵押估价目的的估价对象，如果委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零。
最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使用必须同时满足以下四个条件：①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化 。笔者认为抵押估价中在判断估价对象的最高最佳使用时，往往容易忽视“法律上许可”这个前提条件，实际上最高最佳使用是在法律 (包括法律、法规、政策、土 地使用权出让合同等)允许范围内的最高最佳使用。因此在抵押估价中，我们估价师当勤勉尽责，从谨慎的角度出发关注估价对象的产权内容、产权限制及产权瑕疵等，我们负有产权状况描述、产权状况假设和产权状况提醒的责任。
三是就谨慎原则本身而言，我们如何做到做好，这里正确理解谨慎原则是关键。在实际估价中，我们如果面临的是确定性因素，则不存在谨慎的问题，应根据确定性因素进行估价。如果面临的是不确定性因素，当对该因素的乐观或保守估计会导致对房地产抵押价值的高估或者低估时，则要遵守谨慎原则，采取导致对房地产抵押价值“低估”的估计 。
谨慎原则要求我们保持必要的谨慎，既不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，又不低估知悉的法定优先受偿款。《房地产抵押估价指导意见》指出了房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款；并明确法定优先受偿款是指假定在估价讨点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数 额，以及其他法定优先受偿款。笔者认为这里其他法定优先受偿款是指拍卖佣金及买卖费税等款项。
对于如何遵守谨慎原则，《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，为我们提出了具体要求，如：
①在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。
②在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看。
③在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。
④在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。
除此之外，我们应充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制，未来可能发生的风险和损失，并在报告中作出必要的风险提示。已作为假设和限制条件，对估价结果有重 大影响的因素， 应在报告中予以披露，并说明其对估价结果可能产生的影响。但也不能滥用假设和限制条件，应当针对房地产抵押估价业务的具体情况，在估价报告中合理且有依据地明确相关假设和限制条件。