近年来，在“分类调控、分城施策”政策指引下，房地产市场逐渐趋于平稳，目前已呈现区域分化、涨跌互现的情况。同时，在防范化解系统性金融风险重大任务中，及时对资产价值进行监测评估，及时提示系统性风险，显得非常重要。云计算、移动互联网、人工智能等最新科技深刻影响着金融行业，更多的个性化、差异化、定制化金融产品也由此为公众提供更好的服务。两会工作报告提出，要“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。”这是自2013年中央提出对房地产税进行立法后，“房地产税”第三次进入政府工作报告。
在此背景下，4月19日，2019房地产金融科技高峰论坛在深圳举行，本次论坛主题为“洞见房产趋势，发现金融价值”。论坛聚焦经济高质量发展下金融产品创新和金融风险防范，探讨房地产金融科技的创新实践。据悉，此次论坛参会人员包括四大国有银行、交通银行、邮储银行高管，十余家股份制银行业务负责人，百余家城商行、农商行行长、副行长，以及近百家房地产评估机构代表共约500人参会，我公司董事长李艳女士参加了本次高峰论坛。
参会嘉宾中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强表示，房地产是商业银行押品的重要部分，房地产市场面临的风险将越来越大，商业银行应有很强的风险防范意识，房地产估价可以帮助商业银行防范化解相关风险。
房地产估价为商业银行提供服务一直是估价业务最重要的部分之一。估价更新和转变有几个方面，一是主要依靠经验估价，转向主要依靠数据估价，交易的数据、成本的数据、统计、分析、测算等等得出估价结果。二是从模糊的、笼统的估价转向精细、精准的估价，这里面包含的内容非常多，包括估价对象的财产范围要讲清楚含什么、不含什么，估价的状况也要表达清楚，特别是交易条件也要讲清楚，特别是含税、不含税等等方面。另外是从静态估价专项动态估价，过去的估价关键是一个时间点的价值或者价格，将来要展现出过去和未来的，是动态的。因为将来银行更关心价值价格的走势。从手工估价转向智慧估价，智慧估价真正的还没有到来，现在只是说估价的模型一般简单的应用。从鉴证型估价为主，提供一个价值价格的证明，专项咨询性估价为主，提供很多咨询性意见建议、解决方案。
从估价对象方面入手，这非常重要。实际上对估价对象要进行尽职调查，包括它的合法性、适宜性，协助商业银行把好押品的入口关，这块现在做得是不够的。合法性方面，国家的法律法规做了很多财产，哪些可以抵押、哪些不得抵押，哪些抵押之后包括司法解释抵押后最后是无效的，所以这些东西都要前置。估价接收到这个房地产要做银行贷款的时候，包括审慎的调查。适宜性方面就更多了，不能独立使用、不可分割转让，难以处置变现的房地产。像高尔夫球场的一个球洞都拿来抵押，实际上在现阶段是找不到抵押物的。这些不适宜抵押的要分析清楚，不具有抵押价值的也要分出来，要分清楚它的合法性。
从估价对象方面入手非常重要。实际上对估价对象要进行尽职调查，包括它的合法性、适宜性，协助商业银行把好押品的入口关。在估价结果方面，同时给出多种价值价格，多角度考察房地产押品的价值价格。估价方法尽量多采用几个方法，比较法、收益法、成本法三大方法。价值时点方面，同时给出多个时间的价值价格，甚至是一个连续时间点的价值价格，让银行更好了解抵押的房地产过去、现在和未来，了解价格变动的情况，特别是未来的趋势。接下来要做好估价对象变现能力分析，较详细的分析、说明估价对象的通用性、独立适用性、可分割转让性、区位(不同区位变现能力是不一样的)、开发程度、价值大小以及房地产市场状况。估价工具方面，利用高科技手段做估价，改善客户的体验。
在讲到估价工具方面，利用高科技手段做估价。柴博士指出估价的辅助工具可以提高工作效率和质量，最后也替代不了人工，但能替代一部分的估价工作，特别是简单的、重复的，所以估价师应该有信心从事更高端的、更复杂的、更有挑战性的估价工作。对估价行业影响比较大的是估价互联网平台，在最高法已经慢慢实现了，我估计在银行也会有的，实际民间也会有的。在这个平台上发送业务，在平台上查询报告，还可以在平台上看到估价的整个进展，这是必然会出现一个现象。
估价公司幕后还可以做很多为银行服务的事情，包括编制价格指数，公布或者统计资本化率、报酬率，这两个概念在我们这里区分得很明确，大的叫收益率的概念，当然区分两种差异还比较大。还可以协助商业银行建立押品的管理系统，押品在哪里、目前的状况、跟踪它的市场价格、市场价值这些动态变化，还有很多提醒，对商业银行押品管理的要求。
最后，柴博士还特别提醒银行要关注国家的法律，特别是2016年出台了《资产评估法》提出一个法定评估的概念，商业银行要避免不应有的违法。商业银行的房地产抵押估价是不是属于法定估价，目前还没有给出一个定论，法律上还是比较抽象的说法。《资产评估法》第三条规定，涉及国有资产或者公共一利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的。规定需要评估的，在国家来讲依法都要委托评估。如果不委托评估，你就要承担法律责任。从房地产来看，《城市房地产管理法》第三十四条规定，国家实行房地产价格估价。如果这把两条一叠加，如果构成一个法定的评估，商业银行不要把责任拿到自己手上，特别是巡视、审计等，程序合法更重要，为了防止有可能的被追求法律责任，最好是依法委托估价。
此外，论坛现场还发布了《2018年-2019年房地产估价行业蓝皮书》。