2018年中国房地产估价年会于10月25日在北京新疆大厦举行，700多位业内人士共襄行业盛典。本次年会以“高质量发展阶段的估价服务—转型升级，再上台阶”为主题，旨在探讨房地产估价机构和房地产估价师如何适应高质量发展阶段的需要，通过提升服务能力和创新发展方式等，提供高质量的估价服务，实现可持续发展。
中房学会长杜鹃、副会长兼秘书长柴强以及美国等国家和港台地区房地产估价行业代表，国际知名房地产咨询顾问机构代表，国内知名房地产估价机构负责人以及有关专家学者出席本次会议。星驰评估总经理、市场总监满津春，技术总监董素梅参加了本次年会。
中房学会长杜鹃、副会长兼秘书长柴强与我公司代表合影留念。
党的十九大报告指出，“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。”为深入探讨房地产估价机构如何适应经济高质量发展、推动经济高质量发展、实现自身高质量发展，2018年10月25日至26日，全国性房地产估价行业组织——中国房地产估价师与房地产经纪人学会在北京举办了主题为“高质量发展阶段的估价服务——转型升级，再上台阶”的2018中国房地产估价年会。以下为本次年会嘉宾观点摘要：
转型升级 再上台阶 努力实现房地产估价行业高质量发展
中房学会长 杜鹃
观点摘要：（1）党中央提出高质量发展的主要原因：一是高质量发展是保持经济持续健康发展的需要；二是高质量发展是转换发展模式的需要；三是高质量发展是解决经济发展中不平衡、不充分问题的需要；四是高质量发展是应对外部环境显著变化的需要。（2）对行业提出的希望：一是要适应并服务国家发展大势，开拓估价业务新领域；二是以估价基本需求为基础，不断深化传统业务；三是以技术创新为动力，着力提高估价效率。
提供高品质估价服务——估价机构的出路
中房学副会长兼秘书长 柴强
观点摘要：（1）提供高品质估价服务，估价机构需要向11个方面转变：发展战略——专业化、咨询化、高端化、品牌化；报告内容——多样化、动态化、数据化、精细化、个性化；服务工具——智能化、便利化。（2）为提供高品质估价服务，估价机构需要做到以下几点：一是始终重视估价报告质量；二是坚决遏制低收费恶性竞争；三是必须有数据资料档案保障；四是要注重吸引和培养人才；五是要建立深度学习交流机制。（3）未来行业将以估价机构资信评估为抓手，把估价机构导向提供高品质估价服务上来。
新技术对估价行业的影响和机遇
美国估价学会2016年会长 Scott Robinson
观点摘要：（1）自动估价在美国源于纳税评估的集中应用，自动评估基于多元回归自动估价模型系统，为估价师的决策提供依据，但自动估价是不能替代估价师的。（2）运用自动评估系统可以节省估价师的时间，提升效率，降低运营成本。（3）未来估价平台的发展分为两个阶段：第一阶段是平台给估价师分配任务，这需要时间和成本；第二阶段是平台对业务项目进行分级，估价师自行选择。
从台湾都市更新估价经验谈高质量发展阶段的估价服务
台湾宏大不动产估价师联合事务所所长 卓辉华
观点摘要：（1）台湾2012年起展开修法《城市更新条例》与改进估价作业服务，改进四大方面：增强信任、保障民众权益、程序更简明、精进争议处理。（2）高质量的估价服务，需要政府制定法规、监督审查，需要民众恳切说明、保障其权益，需要企业教育行销，需要估价师提升技术、端正形象。（3）估价行业是专业、道德与时间的三合一竞争。当竞争优势增加时，公司的品牌价值就会越来越高，社会信任也会越来越大，国家的公众利益也越被维护。
估价师的转型升级——资产管理与增值
国众联集团顾问 余锦雄
观点摘要：（1）估价专业的核心能力包括：专业的观察能力、判断能力和分析能力；良好的专业操守与合规标准；能对不同行业有一定认识；掌握房地产市场、资产市场与资本市场的走势；具有良好的沟通能力；维持灵敏的市场触觉和合理预测；对社会时事及宏观政策提供专业意见。（2）估价无处不在，估价师服务的范围可以涉及资产估值与咨询、融资估值与咨询、交易估值与咨询，能够为企业管治、资金管理、资产增值提供服务。
房地产估价行业转折点真的来了
恒通评估创始合伙人 崔太平
观点摘要：（1）大部分估价机构面临的困境：一是把估价当成一个独立的专业、独立的行业所面对的困境；二是经济周期的困境；三是大数据对估价带来的困境。（2）估价机构应该按照合伙人制度管理，资本在这个领域不应该成为主导力量。（3）在行业自律方面，建议制定外部社会公众采购估价服务的招投标示范性标准；在网络询价领域制定行业规范和标准；制定估价专业服务的标准。
高质量发展阶段的估价服务
戴德梁行大中华区估价及顾问服务部中国区主管暨大中华区区域董事 陈家辉
观点摘要：（1）AVM系统只是辅助专业估价师的工作，估价师的专业判断能力才是合理利用系统的关键。AVM系统大规模使用后，对估价师的要求越来越高，估价师需加强对市场的认识及判断，掌握国内外估价标准，优化产品服务，在上市、并购、旧城改造等估价业务新领域帮助业主争取利益最大化。（2）学习借鉴中国香港、美国的成熟制度，通过规章制度严格评估师的独立性，确保评估结果的公平公正，仔细核查有无利益冲突。
融入粤港澳大湾区建设实现估价行业联合跨越发展
全国政协委员、深圳市不动产估价协会会长 黄西勤
观点摘要：（1）我国已经步入新时代，处于高质量发展阶段，估价行业面临时代转型、市场转型、行业转型，需要思考如何实现凤凰浴火涅槃重生。（2）房地产估价行业是一个高端人才密集型行业，可借鉴我国香港地区估价行业发展的先进经验，以粤港澳大湾区建设为契机，加强湾区行业交流与合作，推动估价行业联合实现跨越式发展。
适应高质量估价模式 实现长期可持续发展
——坚持房地产估价变革与创新
河南省房地产估价师与经纪人协会会长、河南宏基房地产评估测绘有限公司董事长 丁金礼
观点摘要：（1）房地产估价市场的主要矛盾是市场发展滞后于理论方法、经济效益凌驾于执业操守的矛盾。（2）估价报告的外在质量要满足基本要求，内在质量要符合技术标准，其核心是估价结果。（3）为实现高质量估价服务，行业要制定估价方法选择的房地产估价准则，制定重大遗漏报告、虚假报告的认定标准，建立估价基础数据库和估价参数体系。（4）房地产估价质量虽然体现在报告之上，但决定报告质量的却在报告之外。
根深叶茂本固枝荣——做好风险管控，实现高质量发展
中估联行不动产估价联盟董事长、首佳地产顾问集团董事长 高喜善
观点摘要：（1）估价行业发展的高风险主要体现在三个方面：一是房地产估价行业面临律师、资产评估机构、信息公司等多方面的激烈竞争；二是估价行业需要承担的法律责任越来越大；三是甲方风险频发，乙方易受波及。（2）估价行业主要面临三类风险：业务风险、财税风险、公司治理风险。（3）估价机构主要负责人要提高风险成本意识，持续重视并支持风险管控，采取切实管用的风险管控措施，重视做实风险管控。
环境变化与机构选择
深圳市世联土地房地产评估有限公司副总经理、总估价师 曹亚琨
观点摘要：（1）估价机构应该在房地产市场下半场做好选择，拥抱客户需求变化带来的机遇。（2）互联网是大势所趋，估价机构应该利用大数据平台，多元化发展估价业务。（3）估值业务朝着高附加值、做精、做强发展；衍生的多元化业务为估值做强、做精提供资本投入的保证；做精的估值业务为多元化业务提供核心技术支持。
房地产税征收中的估价服务
北京云房数据技术有限公司创始人、董事长 闫旭东
观点摘要：（1）税基评估的特点：评估范围广、数量巨大；注重整体公平与一致性，以及区域间的平衡；不向纳税人收取费用，注重评估效率和成本；采取批量评估方式；评估时点统一；评估具有周期性和连续性。（2）税基评估的评估价值注重整体公平性，一般评估的评估价值标准为市场价值或市场公允价值；税基评估多采用批量评估，注重标准化和规范化，一般评估多采用个案评估，注重精准性；税基评估价值通常低于市场价值。
提高质量深化服务——租赁住房租金评估探讨
上海百盛房地产估价有限责任公司常务副总经理 杨斌
观点摘要：（1）市场性租赁住房的评估方法因租赁住房的来源不同而有所不同。其中，新建租赁住房租金评估方法有成本法、比较法、收益法倒算；存量转化改建中，收房租金评估方法有剩余法、比较法，出房租金评估方法有成本法、比较法；个人出租租赁住房租金评估方法有比较法、收益法倒算。（2）与住宅买卖评估相比，使用市场法评估租金时，更侧重于关注商服配套、公共交通便捷度、装修与家具设备等因素。
深圳拆迁改造中的“麦肯锡”式估价服务
深圳市格衡土地房地产评估咨询有限公司董事长 吴青
观点摘要：（1）“麦肯锡”式服务以估价为核心，提供定制化、高端化、品质化、精细化、难以替代的专业咨询服务。主要是四方面：一是政策研究，顶层设计；二是区域研究，战略决策；三是项目策划，咨询督导；四是全程管理，组织实施。（2）“麦肯锡式”估价服务在服务理念方面重视策略咨询和宏观谋划；在服务内容方面强调全程跟进、全面服务，知识结构要求多元化；在服务态度方面强调主动思考、发现问题、解决问题；在服务角色方面注重专业协助和组织协同。
未来房地产估价机构多元化发展的机遇和挑战
仲量联行企业评估及咨询服务部高级董事 甘启善
观点摘要：（1）房地产策略的多元化主要表现在：政府对科技和第三产业政策的鼓励；内需市场对科技产品和服务的需求激增；资金需求殷切。（2）建议强化评估师在金融安全和融资需求中的平衡作用；资产价值优化和投后管理中，估价师的角色应该更加多样化；运用大数据和区块链的分析和学习功能，优化评估效率，适当减少对主观判断的过分依赖。
多维视角下高质量发展的估价服务
上海城市房地产估价有限公司副总经理 王常华
观点摘要：（1）以估价业务为引领，可以开展区域定位及策划、产业调查及评价和土地规划等业务，不断创新业务领域。（2）与市场结合，为客户提供定制化的服务标准和服务内容，体现高质量估价服务。（3）可通过多形式内部培训、多元化培训方式、学习分享平台、融合交流平台、专业带教等形式培养新型专业人才。
最专业的房产经纪人——房地产估价师
中房学副会长、深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司董事长 王波
观点摘要：（1）当前房地产市场和房地产经纪行业发展情况，为房地产估价师进入房地产经纪行业提供了机会。（2）房地产估价师具备完整的知识结构、充分的市场信息和良好的服务心态，能够成为专业的房地产经纪人。（3）单边代理人+估价师=最好的房产经纪人。
专题论坛：新技术革命给估价带来的改变
翟猛（中房学副会长、北京国信达房地产土地评估有限公司董事长）：（1）目前行业最大的挑战是没有盈利，我们正在积极从风险角度、投资角度分析业务拓展方向，如果成功了，会把成功模式介绍给大家；（2）没有任何人可以独霸市场，估价行业需要大家共同努力分享市场机会，用我们的专业知识和辛勤努力提供高质量的估价服务。
尚艾群（安徽中安房地产评估咨询有限公司董事长、中房评联盟董事长）：（1）数据对房地产估价有很大的引领作用，能够提升服务质量。（2）信息技术对估价行业的冲击很大，互联网企业进入估价行业将促成估价机构的抱团取暖，估价行业的春天不会远了。
蒋文军（浙江恒基房地产土地资产评估有限公司董事长兼总经理）：（1）挂牌数据和真实成交数据的差距很大，互联网企业直接抓取大数据得到的挂牌价不准确，客户需要的是真实评估价值，估价行业的专业技能不可取代。（2）立足本地，作为当地的数据维护更新提供商，与当地中小机构合作。
刘小娟（汇丰智力产业组织董事长）：（1）在估价行业运用数据技术，是“喜忧参半，冰火同步”。喜的是互联网即使在经济下行的背景下，仍有20%的增长率；忧的是做数据缺乏技术积淀，未来的不确定性很强。（2）互联网时代三个特征：一是所有的行业、企业都在快速迭代；二是一切可以被程序化的东西都要被数据化；三是将事物以最好的方式重组。
许军（中估联行副董事长、上海中估联信息技术有限公司董事长）：（1）估价行业未来肯定要被新技术改造，不如早日行动，用技术工具为估价机构和估价师服务。（2）估价行业过去20年的发展驱动力是市场化，未来的驱动力是新技术。新技术必然要和估价专业知识甚至相关的专业进行结合，成为估价行业发展的核心驱动力。
孙杰（深圳房讯通信息技术有限公司CEO）：（1）估价在房地产全生命周期中都发挥了作用，估价报告里的数据含金量很高，估价行业是数据金矿。（2）中心化的数据建设存在安全性问题，未来去中心化的区块链技术有望通过透明性解决数据合作的瓶颈，让估价行业实现数据共享。
徐进亮（智地平台执行总经理、苏州天元土地房产评估有限公司执行董事）：（1）估价机构的发展要考虑三个层级：第一是客户与资源；第二是业务与产品服务；第三是内部管理和成本控制。（2）估价两个字，“价”的价值将越来越小，“估”的思维应用将越来越重要，这是估价机构的变革之道。
李秀荣（厦门均达房地产资产评估咨询有限公司、厦门云评众联科技有限公司董事长）：（1）评估技术不能流于形式，满足于客户满意，要精益求精。（2）新技术是未来，与新技术共生、共赢、共成长。